Zentralisierung der Arbeitsplätze: Flächenentwicklung nach Innen

Zentralisierung der Arbeitsplätze

Zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2019 stieg die Zahl der vollzeitäquivalent Beschäftigten um 1.1 Prozent an. Damit war das Stellenwachstum über ein Jahrzehnt ungebrochen – dies dürfte sich nach dem Einsetzen der COVID-19-Krise jedoch zumindest vorübergehend ändern. Zu dem Beschäftigungswachstum der vergangenen Jahre trug vor allem der Dienstleistungssektor bei: Während der verarbeitende Sektor in der Schweiz zwischen 2011 und 2017 1.9 Prozent der Stellen einbüsste, stieg im selben Zeitraum die Zahl der im tertiären Sektor angestellten Personen um 7.8 Prozent (Quelle: BFS). Die Schaffung dieser Arbeitsstellen prägte bis zuletzt die Entwicklung auf dem Schweizer Büromarkt, wobei regionale Unterschiede bestehen.

Die Zentralisierung der Arbeitsplätze schreitet voran

Gut die Hälfte der 2.9 Millionen Vollzeitäquivalente des dritten Sektors befindet sich heute bereits in den Grossstädten und deren Agglomerationsgemeinden. Zudem konzentriert sich in den grossen und mittelgrossen Städten ein grosser Teil des absoluten Beschäftigtenwachstums der vergangenen Jahre – und damit ebenfalls ein grosser Teil der Nachfrage nach zusätzlichen Geschäftsflächen. Denn die Zentrumsfunktionen der grossen und mittelgrossen Städte sind auch für das Arbeitsplatzwachstum bedeutsam geblieben. Deutlich zulegen konnten auch die Kleinstädte, die 2019 rund 9 Prozent aller Vollzeitäquivalente im tertiären Sektor und ein Stellenwachstum von knapp 10 Prozent verbuchten. In ländlichen Gebieten sowie in den alpinen Tourismusgemeinden war dagegen jüngst nur eine geringe Beschäftigungszunahme zu verzeichnen.

Bürofläche pro Person bleibt mit 19 Quadratmetern ziemlich konstant

Parallel zum wachsenden Flächenbedarf wurden in den letzten Jahren zahlreiche neue Büroflächen erstellt, am meisten (bezogen auf den Bestand) in den Agglomerationsgemeinden der Grossstädte. In der Folge hat sich der Schweizer Büroflächenbestand seit 2011 um 8.3 Prozent erhöht – ein Wachstum, das in etwa der Zunahme der Arbeitsstellen im Dienstleistungssektor entspricht. Damit ist die (Brutto-)Bürofläche pro Person mit durchschnittlich 19 Quadratmetern ziemlich konstant geblieben.

Büroflächenverbrauch in Grosstädten höher

Der Flächenverbrauch ist jedoch nicht überall in der Schweiz gleich: Während er in den mittelgrossen Städten zurückging, hat er in den Agglomerationsgemeinden der Grosszentren zugenommen. Bemerkenswert ist, dass der Bruttoflächenverbrauch in den Grosszentren mit durchschnittlich 27 Quadratmetern pro Person am grössten ist – und das, obwohl hier den Angestellten wegen der zunehmenden Verbreitung von Grossraumbüros und Desk-Sharing immer kleinere Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Dies lässt folgende Schlüsse zu:

  • Die zum Teil immer kleinflächigeren Arbeitsplätze werden mit grosszügigeren Begegnungszonen und Besprechungszimmern kompensiert.
  • Bei einigen wertschöpfungsintensiven Branchen wie beispielsweise der Pharmaindustrie in Basel werden einige Büroflächen als Labor verwendet, was die Fläche pro Person vergrössert.
  • Die in den Grossstädten überproportional vertretene öffentliche Hand hebt den durchschnittlichen Büroflächenverbrauch pro Person an, da sich deren Arbeitsplätze noch häufig in grossflächigen Altbauobjekten an innerstädtischer Lage befinden.

 


Beschäftigtendichte

 


Beschftigtendichte


 

Zentralisierung der Arbeitsplätze an neuen Standorten

Trotz der konstanten Anzahl kleiner Betriebsgrössen arbeiten die Erwerbstätigen in der Schweiz heute deutlich enger beisammen als noch vor wenigen Jahren. Eine Analyse der Arbeitsplatzdichte macht deutlich, dass die Zahl der Erwerbstätigkeiten pro Hektarparzelle zwischen 2011 und 2017 um knapp 25 Prozent gestiegen ist.

  • Diese aus raumplanerischer Sicht durchaus erwünschte Tendenz wurde dadurch ermöglicht, dass viele Geschäftsflächen nach innen entwickelt wurden – das heisst, Bebauungslücken wurden umgenutzt, aufgestockt oder aufgefüllt.
  • Zudem hat im betrachteten Zeitraum die Zahl der Teilzeitangestellten (10.6 Prozent) stärker zugenommen als die Zahl der 100-Prozent-Stellen (5.8 Prozent).
  • Aufgrund der parallelen Verbreitung von modernen Konzepten wie Desk-Sharing können die Arbeitsflächen heute effizienter genutzt werden – eine Entwicklung, welche die betreffenden Firmen in Zeiten von COVID-19 jedoch vor neue Herausforderungen stellt.
  • Die effizientere Nutzung von Arbeitsplätzen wird auch dadurch ermöglicht, dass ein wachsender Anteil der Angestellten bereits heute mobil oder im Homeoffice arbeiten. Dieser Anteil dürfte sich in Zukunft noch vergrössern.

Neubauentwicklungen führen zu regionalen Hotspots

Die Standorte mit den grössten Beschäftigtendichten pro Hektarzelle verteilen sich überwiegend auf die Innenstädte der fünf Schweizer Grosszentren. Dies überrascht zumindest teilweise, wurden doch einige Arbeitsplätze von den Innenstädten in Neubauobjekte in den äusseren Stadtkreisen oder in den nahen Agglomerationsgemeinden verlagert. Aber das Beispiel Zürich macht deutlich, dass die innerstädtischen Lücken, die in den letzten Jahren durch Wegzüge grösserer Unternehmen entstanden, rasch wieder gefüllt wurden. Dass es allerdings innerhalb der Städte zu räumlichen Verschiebungen kam, ist zu einem grossen Teil den intensiven Neubauentwicklungen in der Umgebung von Schweizer Bahnhöfen zuzuschreiben. Dazu gehören etwa die neu gebaute Zürcher Europaallee sowie frisch erstellte Bauten in Zürich-Altstetten und in Bern Wankdorf: Hier hat die Arbeitsplatzdichte zwischen 2011 und 2017 besonders stark zugenommen.

 


Beschäftigtendichte


Weitere Informationen zum Markt für Büroflächen

Ausführliche Informationen rund um die Perspektiven des Schweizer Büroflächenmarkts  und zur Zentralisierung der Arbeitsplätze können Sie in der aktuellen Immo-Monitoring 2020 | 2 Frühlingsausgabe nachlesen (publiziert am 7. April 2020).


Autorinnen

Anita Göckel

Anita Göckel

Manager bei Wüest Partner (Mitarbeiterin seit 2007); MSc Business Economics; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Immobilienmarktanalysen und regionale Marktberichte, Immo-Monitoring, Öffentlichkeitsarbeit.
anita.goeckel@wuestpartner.com

Ines von der Ohe

Ines von der Ohe

Senior Consultant bei Wüest Partner (Mitarbeiterin seit 2013); M.Sc. in Geography; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Immobilienmarktanalysen, regionale Marktberichte, Autorin Immo-Monitoring, GIS-Analysen. ines.vonderohe@wuestpartner.com

Überblick über alle Autoren des Wüest-Partner-Blogs.

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