Hotel oder Ferienwohnung?

Hotel oder Ferienwohnung in Maloja

44.9 Prozent aller Logiernächte in den Hotels gehen auf das Konto von inländischen Gästen. Die Beliebtheit von Hotelübernachtungen bleibt damit hierzulande hoch. Aber viele Personen könnten sich im derzeitigen Tiefzinsumfeld auch fragen, ob es nicht günstiger ist, eine eigene Ferienwohnung zu kaufen und zu nutzen, als ein Hotel zu buchen. Mittels eines Vergleiches von Hotelzimmerpreisen mit den aktuellen regionalen Marktpreisen für Eigentumswohnungen lassen sich neue Erkenntnisse erzielen.

Für das Hotelzimmer gilt die Annahme eines Mittelklassehotels mit Doppelzimmerbelegung durch zwei Personen. Der Zimmerpreis wird in Relation zu den jährlichen Haltungskosten einer Zweitwohnung in einem Mehrfamilienhaus gesetzt. Entscheidenden Einfluss auf die vergleichende Betrachtung haben insbesondere folgende Faktoren:

  • Grösse der Wohnung
  • Haltekosten der Wohnung
  • Mögliche Mieteinnahmen ausserhalb der Eigennutzung
  • Mögliche Wertsteigerungsgewinne der Ferienwohnung in der Zukunft

Hotel oder Ferienwohnung: Was ist günstiger?

Wird der Preis für ein mittleres Hotelzimmer mit einer mittleren Eigentumswohnung (75 Quadratmeter) verglichen und werden dabei jährliche Haltungskosten von 5 Prozent des Marktwertes einer Eigentumswohnung angenommen, müsste eine Ferienwohnung im Schweizer Mittel während 19 Wochen im Jahr genutzt werden, damit sie sich gegenüber dem Hotel ausbezahlt. In zahlreichen Tourismusregionen im Kanton Graubünden sowie am Genfersee und in Zürich könnte man über ein halbes Jahr im Hotel leben, und das wäre immer noch günstiger, als eine Ferienwohnung zu haben.

Die Höhe der angenommenen Haltekosten setzt sich aus den Betriebs- und Unterhaltskosten (1 Prozent), Finanzierungskosten (1.5 Prozent), Opportunitätskosten (2 Prozent) und Steuern (0.5 Prozent) zusammen. Als mittlere Wohnungsgrösse wurde 75 Quadratmeter gewählt, da dies die mittlere Grösse der Zweitwohnungen ist, die derzeit auf dem Markt angeboten werden.

 


Hotel oder Ferienwohnung?


 

Diese vergleichsweise lange Zeit ist erwartungsgemäss kürzer, wenn die Zweitwohnung kleiner ist und wenn tiefere Haltungskosten angenommen werden. Bei einer 40-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit Haltungskosten von 4 Prozent liegt die mittlere Nutzungsdauer noch bei 8 Wochen. Dagegen steigt die Nutzungsdauer von 19 Wochen auf knapp 23 Wochen an, wenn für die 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung Haltekosten von 6 Prozent angenommen werden.

 


 


 

Einen ebenfalls bedeutenden Einfluss auf diese vergleichende Betrachtung hat aber auch die Tatsache, ob die Ferienwohnung in der nicht genutzten Zeit vermietet wird und welche Wertsteigerungen der lokale Immobilienmarkt während der Nutzungsphase verzeichnet. So wird also der Aufenthalt in einer Zweitwohnung bei möglichen Mieteinnahmen und durch Wertsteigerungsgewinne schneller lukrativ als jener im Hotel.

 


Hedonisches Angebotsmietpreismodell

Welche Faktoren die Unterschiede der Hotelzimmerpreise erklären, hat Wüest Partner erstmals für die Hotels der gesamten Schweiz ermitteln können. Mittels Daten der Internetplattform booking.com und Daten aus der Schweizer Hoteldatenbank sowie mit verschiedenen Lageratings liess sich ein Modell bilden (hedonisches Angebotsmietpreismodell), das die Vorhersage von Hotelzimmerpreisen in der Schweiz ermöglicht. Von möglichen 267 Variablen floss nach umfangreichen Tests ein Set von 34 unabhängigen Variablen ins Modell ein, die signifikant waren und den Hotelzimmerpreis hinreichend gut vorhersagen können. Das Modell erreicht ein Bestimmtheitsmass von 80.1 Prozent. Die Zielgrösse ist der logarithmierte Hotelzimmerpreis. Das Modell berücksichtigt vier Gruppen von Variablen: (1) Zimmergrösse, Belegung und Saisonalität, (2) Hotel- und Zimmerausstattung, (3) Services und Gästebewertungen sowie (4) Lagefaktoren.


Autoren

Patrick Schnorf

Patrick Schnorf

Partner bei Wüest Partner seit 2011 (Mitarbeiter seit 2004); Dipl. Ing. ETH, MAS ETH MTEC/BWI; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Immobilienmarktbeobachtung, -forschung und -reporting, Nachfrage- und angebotsseitige Prognosen, Daten und Informationssysteme, Strategieberatung: Markt-, Standort- und Expansionsstrategien
patrick.schnorf@wuestpartner.com

 

Isabel Häberling

Manager bei Wüest Partner seit 2019 (Mitarbeiter seit 2012); Dr. phil. UZH, Soziologin; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Modellkonstruktion, Indizes, Ratings, Bevölkerungsprognose, Bewertung von Wohneigentum
isabel.haeberling@wuestpartner.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.