DACH-Raum: Was ist in Deutschland und Österreich anders?

Der DACH-Raum und sein Immobilienmarkt

Die Immobilienmärkte im DACH-Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz) waren sich jüngst vor allem in einer Hinsicht sehr ähnlich: Die Preise für Wohneigentum sind stark gestiegen, absolut und im Vergleich zu den Mieten, weshalb staatliche Institutionen vor einer Überhitzung warnten. Von allen drei Märkten war die Schweiz allerdings derjenige mit dem geringsten Preisauftrieb: In Österreich beträgt das Plus seit 2010 rund 45%, in Deutschland 28% und in der Schweiz 26%. Die Tiefzinspolitik von EZB und SNB hat sich offensichtlich nicht überall gleich stark ausgewirkt.

Schweizer am stärksten verschuldet

Insbesondere in den letzten zwei Jahren war die Preisentwicklung in Deutschland und Österreich äusserst dynamisch. Die Verlängerungen des Quantitative-Easing-Programms der EZB dürften nochmals einen spürbaren Einfluss auf die Nachfrage nach Wohneigentum gehabt haben. In der Schweiz dagegen waren die Preise bereits in der Zeit vor 2010 stark gewachsen, was das weitere Anstiegspotenzial reduzierte. Selbst die Einführung von Negativzinsen Anfang 2015 hatte beim Wohneigentum nur begrenzte Auswirkungen, was nicht zuletzt an den strengen Vergabekriterien für Hypotheken liegt.

Angesichts der jüngsten Preisentwicklung erstaunt es, dass die Privatverschuldung hierzulande noch immer deutlich rascher zunimmt als in Deutschland und Österreich. Während im ersten Quartal 2017 die Verschuldung der privaten Haushalte in der Schweiz um 3,4% über dem Vorjahr lag, ist sie in Deutschland nur um 1,2% gestiegen. In Österreich kam es sogar zu einem Rückgang um 2,7%. Mittlerweile beläuft sich die Verschuldung der Schweizer Bevölkerung auf fast 130% des Bruttoinlandprodukts (BIP). In Deutschland und Österreich sind es «nur» rund 50% des BIP. Die Verschuldungsanreize, welche die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen mit sich bringt, dürften dazu führen, dass die hiesige Privatverschuldung weiter überdurchschnittlich hoch bleibt.

 


Kennzahlen über den Dach-Raum

Was im DACH-Raum anders ist.

Quellen: Wüest Partner, OECD, Eurostat


 

Begehrte deutsche Immobilien

Auch im Investorenmarkt zeigte sich in den vergangenen Jahren keine einheitliche Entwicklung. Die Schweiz hat den Ruf, einen der weltweit stabilsten Immobilienmärkte zu haben, was sich im Vergleich dieser drei Länder bestätigt. Die stärksten Wertschwankungen bei Anlageobjekten im DACH-Raum sind seit Jahren in Deutschland zu beobachten. Seit 2014 liegt die Wertänderungsrendite zumindest wieder im positiven Bereich. Über alle Anlagesegmente betrug sie 2016 gemäss MSCI 2,6% und damit 0,2 Prozentpunkte mehr als in der Schweiz und 1,2 Prozentpunkte mehr als in Österreich. Vor allem bei den deutschen Geschäftsliegenschaften waren jüngst ausserordentlich hohe Wertsteigerungen zu verzeichnen.

Dies zeigt sich auch bei der Entwicklung der Anfangsrenditen (netto) für solche Objekte: Mittlerweile liegt die Renditedifferenz zwischen den Topobjekten in München (Spitzenrendite: 3,3%) und in Zürich (2,4%) bei unter einem Prozentpunkt. Dass sie in Zukunft noch kleiner wird, ist nicht unwahrscheinlich. So kann der deutschen Wirtschaft weiterhin ein solides Wachstumspotenzial bescheinigt werden, während die Perspektiven in der Schweiz und Österreich etwas bescheidener sind.

Die drei Länder im DACH-Raum mögen neben Sprache und Kultur viele weitere Gemeinsamkeiten haben. Ihre Immobilienmärkte bewegen sich jedoch nicht immer einheitlich. Nicht nur wegen rechtlicher Differenzen und deutlicher Unterschiede in Bezug auf die Transparenz – Österreichs Immobilienmarkt wird von JLL als intransparenter eingestuft als Taiwan und Malaysia – sind lokale Kenntnisse nötig, um in diesen Immobilienmärkten erfolgreich aktiv sein zu können. In nächster Zeit dürfte das Interesse von internationalen Investoren vor allem an Deutschland weiter zunehmen.

Diversifikation weiter weg suchen

Die vielversprechenden Perspektiven der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung, noch immer attraktive Renditen, die Verfügbarkeit von Objekten mit grossem Anlagevolumen sowie eine offene Ausrichtung des deutschen Immobilienmarkts machen diesen weiter zu einem begehrten Markt. Allerdings: Die Schweizer Investoren, die eine noch bessere Diversifikation zu ihren hiesigen Immobilien suchen, müssen weiter entfernt investieren.

 

Der vorliegende Beitrag wurde im NZZ-domizil vom 11. November 2017 publiziert.

 


Autoren

Jan Bärthel, Wüest Partner

Jan Bärthel

Partner bei Wüest Partner seit 2009 (Mitarbeiter seit 2003), Head of Valuation, Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland; Chartered Surveyor MRICS; CIS HypZert (F), Dipl.-Ing. (TU), MSc Real Estate (CUREM); Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete; Key Account Management für professionelle Immobilieninvestoren, Bewertung von Immobilien und Immobilienportfolios, Objekt- und Portfolioanalysen sowie Strategieberatung, Schätzungsexpertentätigkeit für Immobilienfonds und Banken, Beratung im Kontext der Immobilienfinanzierung
jan.baerthel@wuestpartner.com

 

Robert Weinert

Leiter Immo-Monitoring und Director bei Wüest Partner (Mitarbeiter seit 2010); Dr. oec. (HSG); Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Markt und Research, Leiter der Publikation «Immo-Monitoring», Immobilienmarktforschung und -beobachtung, angebots- und nachfrageseitige Prognosen, Daten- und Informationsmanagement, Strategieberatung
robert.weinert@wuestpartner.com

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