Indices interactifs des loyers des surfaces commerciales

Mieten für Geschäftsflächen, loyers des surfaces commerciales

Les loyers des surfaces commerciales ne se sont jamais complètement remis de la chute enregistrée sur le marché immobilier en 1990. Les nombreuses surfaces récemment construites – spécialement dans le segment des bureaux – ont dû faire face à une hausse modérée de la demande. Le déséquilibre entre l’offre et la demande a ainsi de nouveau augmenté et les loyers se sont retrouvés sous pression.

Retenue face aux activités d’expansion

La valorisation du franc suisse, la concurrence internationale ainsi que des innovations technologiques, ont accéléré les changements structurels. La situation s’est ainsi aggravée pour les surfaces commerciales. Les exploitations dans les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration, tout comme les commerces, se trouvent sous pression. Mais certains secteurs comme la formation, le social et la santé ont plutôt le vent en poupe. En parallèle, certaines branches se spécialisent dans les activités destinées à une main d’œuvre hautement qualifiée. Notons également que les services et les canaux de distribution de biens sont en train de vivre une révolution technologique.

Loyers des surfaces commerciales: différences méthodologiques

Il existe de grandes différences entre les indices des loyers de l’offre et ceux des baux conclus. Les premiers se basent sur l’évaluation d’offres immobilières dans les médias et portails Internet. Cette source a de nombreux avantages: elle reflète l’estimation de marché de milliers d’acteurs locaux. Les nouvelles évolutions et changements de tendance sont visibles avant que cela ne se manifeste dans les données de transaction. Les données de l’offre sont nombreuses et rapidement accessibles. Elles livrent des informations sur les facteurs déterminant les prix comme la taille, l’emplacement et l’état. Toutefois, les différences de qualité liées à l’état, au standard d’aménagement et à la micro-situation ne peuvent pas être complètement corrigées dans le calcul des indices des prix de l’offre.

En outre, pour les indices des loyers des baux de surfaces de bureaux conclus (mais également pour les logements locatifs), ce sont les loyers effectivement conclus qui sont pris en compte. Les sources de ces données sont les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Il s’agit de premières locations et de re-locations de surfaces. Ces sources couvrent 5% du marché suisse. Les effets relatifs au droit du bail comme les travaux à plus-value ainsi que les changements du taux hypothécaire ou de l’inflation, ne peuvent pas être pris en compte dans l’évolution des prix. Le calcul de l’indice se base sur la méthode hédoniste qui modélise les loyers en fonction d’une douzaine de caractéristiques des objets de location. Ainsi, les indices des prix obtenus permettent de mesurer l’évolution des prix corrigée des différences de qualité.

 


Informations

  • *Régions: les régions de marché de Suisse sont regroupées en 5 «régions Monitoring». Les indices interactifs permettent de sélectionner chacune de ces régions. Pour les taux de croissance, il n’est possible de sélectionner que deux régions.
  • Wüest Partner réalise des indices des prix de l’offre pour les utilisations suivantes: logements locatifs, appartements en PPE, maisons individuelles, bureaux, surfaces artisanales et de vente. Ces derniers se basent sur une analyse des annonces immobilières publiées dans les journaux et les portails Internet. L’actualisation a lieu chaque trimestre. Il est possible d’exporter les données ici.
  • Les indices des prix de l’offre sont disponibles sur une base trimestrielle depuis 1996 alors que ceux des baux conclus le sont depuis 2005.
  • Les graphiques interactifs ont été programmés par Datahouse.

 


Auteurs

Dragana Djurdjevic

Dragana Djurdjevic

Director depuis 2018 (collaboratrice depuis 2006); Dr. oec. HSG; principaux domaines d’activité: recherche, modélisation et estimation de modèles des prix (méthode hédoniste et construction d’indices des prix immobiliers), responsable de mandats publics pour le canton de Genève, d’analyses de marchés avec thèmes spécifiques en rapport avec l’actualité et activités d’enseignement en tant qu’intervenant «externe».
dragana.djurdjevic@wuestpartner.com

Hervé Froidevaux

Hervé Froidevaux

Partner chez Wüest Partner depuis 2013 (collaborateur depuis 2000), Directeur Suisse romande, membre de la direction;  lic. oec. publ.; principaux domaines d’activité: analyses de marchés, de régions, de sites et d’immeubles, stratégie et accompagnement de projets immobiliers, évaluation de projets immobiliers complexes, relations publiques pour la Suisse romande.
herve.froidevaux@wuestpartner.com

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