Denkmalschutz: Zwischen Erhalt und Fortschritt

Denkmalschutz in Vernier: Cité du Lignon

Der Denkmalschutz von Schweizer Bauten ist wieder verstärkt in den Fokus der öffentlichen Diskussion gerückt. Insbesondere aufgrund möglicher Interessenskonflikte mit einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen sowie mit dem nachhaltigen und energieeffizienten Betrieb des Gebäudeparks. Es stellt sich die Frage, wie zukünftig mit der Denkmalpflege umgegangen werden soll. Grund genug, denkmalgeschützte Objekte näher zu durchleuchten.

In den vorliegenden Ausführungen steht die Sicht der Eigentümer im Zentrum. Es wird vor allem auf die folgenden Fragen eingegangen: Welche Unterschiede gibt es zwischen üblichen und schützenswerten Gebäuden? Wann lohnt es sich, in denkmalgeschützte und inventarisierte Gebäude zu investieren?

Denkmalschutz: Vielfältige Objekttypen

Unter den denkmalgeschützten Objekten zeigt sich eine wahrlich bunte Vielfalt. Auch innerhalb der einzelnen Nutzungsformen lässt sich kein typisches Objekt ausmachen. Es zeigen sich aber im Vergleich zu den klassischen Gebäuden (ohne Denkmalschutz und nicht inventarisiert) folgende Unterschiede:

  • Erwartungsgemäss sind schützenswerte Gebäude deutlich älter als der Durchschnitt. Im Kanton Zürich, für den eine Vollerhebung der denkmalgeschützten und inventarisierten Objekte existiert, wurden mehr als 80 Prozent der Objekte vor 1919 gebaut.
  • Inventarisierte und denkmalgeschützte Immobilien bestechen in vielen Fällen durch ihre hervorragenden Lagequalitäten. Das ist besonders der Fall bei Büro- und Verkaufsflächen. Im Gegensatz zu den Geschäftsliegenschaften zeigen sich bei den Wohnliegenschaften keine signifikanten Unterschiede zwischen üblichen und schützenswerten Gebäuden.
  • Die denkmalgeschützten Objekte haben in der Regel einen überdurchschnittlichen Ausbaustandard bei unterdurchschnittlichem Zustand.

Höhere Kosten

Der überdurchschnittliche Ausbaustandard und der schlechtere Zustand sind zwei der Gründe, weshalb höhere Kosten bei den denkmalgeschützten Objekten zu verbuchen sind. Am deutlichsten manifestieren sich die Unterschiede bei den Retailgebäuden: Wer ein derartiges denkmalgeschütztes beziehungsweise inventarisiertes Objekt hält, hat im Mittel pro Quadratmeter und Jahr 11 Franken höhere Betriebskosten (+ 64 Prozent), 5 Franken mehr Instandhaltungskosten (+ 50 Prozent) und 17 Franken höhere Instandsetzungskosten (+ 75 Prozent) zu verbuchen. Bei den Wohn- und Bürogebäuden liegen die zusätzlich anfallenden Kosten auf einem tieferen Niveau. Mit 18 Franken (+ 30 Prozent) respektive 16 Franken (+ 26 Prozent) pro Quadratmeter und Jahr sind sie dennoch für den Eigentümer spürbar.

Kompensieren die Erträge die höheren Kosten?

In Anbetracht der deutlich höher anfallenden Quadratmeterkosten (für Betrieb, Instandhaltung und Instandsetzung) bei den denkmalgeschützten Immobilien stellt sich die Frage, ob diese über ein Ertragspotenzial verfügen, das dafür kompensiert. Die Analyse zeigt, dass die Erträge bei Gebäuden unter Denkmalschutz durchaus über den höheren Kosten liegen können. Dies hängt jedoch stark von der Nutzung und den Qualitätsattributen (besonders von der Lage) ab:

  • In den Grossstädten übersteigen bei allen Nutzungen die zusätzlichen Einnahmen die Kosten. Auch bei der kleinräumigen Betrachtung (Mikrolage) steigt der Denkmalbonus mit der Lagequalität: Bei einer guten bis sehr guten Mikrolage führt ein geschütztes Objekt fast immer zu einem Zusatzertrag.
  • Über alle Nutzungen betrachtet, sind im Durchschnitt Mehreinnahmen von 58 Franken pro Quadratmeter und Jahr möglich.
  • Am höchsten ist der Bonus bei den denkmalgeschützten Gebäuden mit Verkaufsflächen. Im Durchschnitt beträgt er an guter bis sehr guter Mikrolage 190 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Befindet sich das Gebäude zudem in einem guten bis sehr guten Zustand, ist ein Zusatzertrag von über 300 Franken möglich. Auch Bürogebäude in einer guten Mikrolage erlauben im Durchschnitt einen Denkmalboni von über 90 Franken.
  • Im Gegensatz dazu gestaltet sich die Ausgangslage bei den Wohnobjekten deutlich herausfordernder. Im Durchschnitt können die Einnahmen die höher liegenden Kosten nicht kompensieren. Es besteht eine negative Differenz von 10 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Auch bei einer guten bis sehr guten Mikrolage besteht keine Garantie für einen Zusatzertrag, deshalb sollten Anlagen besonders geprüft werden.

Denkmalgeschützte Gebäude

Vier interessante Beispiele von denkmalgeschützten oder inventarisierten Objekten:

Merkatorium, St. Gallen

Die sich unmittelbar beim Hauptbahnhof befindende Liegenschaft wurde «lediglich» ins Inventar der Stadt St. Gallen aufgenommen. Sie steht damit (noch) nicht unter einem tatsächlichen Denkmalschutz. Jedoch ist vor allem die Hülle des klassizistischen Gebäudes von denkmalpflegerischem Interesse (sandsteinverkleidete, sechsgeschossige Pfeilerfassade mit Segmentbogengiebel als Frontispiz).

Gotthardgebäude, Luzern

Das im Jahr 1889 erstellte Gebäude wurde vom Architekten Gustav Mossdorf entworfen. Es zeichnet sich durch eine Massivbauweise und den gehobenen Ausbaustandard aus. Im Jahr 2002 wurde die Liegenschaft totalsaniert.

Das Gebäude gilt als der «repräsentativste Neurenaissancebau im Kanton Luzern». An prominenter Lage bildet der Prunkbau den ostseitigen Abschluss der imposanten Gebäudereihe am Schweizerhofquai – der wertvollsten Uferanlage in der Stadt Luzern aus der Belle Epoque.

Cité le Lignon, Vernier

Das längste Wohnhaus der Schweiz wurde 1968 erbaut, nachdem der Kanton Genf das Projekt initiiert hatte, um das damalige starke Bevölkerungswachstum bewältigen zu können. Es zeichnet sich durch seine auffallende Polygonform und die Verwendung von Aluminiumprofilen aus. Der Komplex bietet Wohnraum für etwa 7000 Personen und umfasst zudem eine Vielzahl an Parkplätzen, ein Einkaufszentrum, zwei Kirchen sowie grosszügige Grünflächen, die von dem Landschaftsarchitekten Walter Brugger geplant wurden.

Croix d’Or, Genève

Das Verkaufsgebäude an der High Street im Herzen der Stadt Genf wurde 1982 in Skelettbauweise mittels Eisenbetondecken und Stahlstützen erstellt. Dabei wurde die denkmalgeschützte Jugendstil-Fassade an der «Rue de la Croix d’Or 4» erhalten. Diese Fassade von Alfred Olivet aus dem Baujahr 1914 repräsentiert die Warenhaus-Architektur der damaligen Epoche mit prominenten Glaselementen.

Die gesamte Studie finden Sie im Immo-Monitoring 2017-2 (Sommer-Update).

Auch in der kommenden Ausgabe des Immo-Monitorings (2018-1, Herbstausgabe) finden Sie zahlreiche Spezialanalysen zu besonderen Trends im Schweizer Immobilienmarkt.

 


Erklärungen

  • Geschützte Objekt werden im Artikel verstanden als:
    1. Inventarisierte Objekte: Es besteht kein definitiver rechtlicher Schutzstatus. Bei einem Umbau wird vorgängig jeweils abgeklärt, ob das Objekt unter einen effektiven Schutz gestellt werden soll.
    2. Denkmalgeschützte Objekte: Stehen unter gesetzlichem Schutz; der Schutzstatus ist im Grundbuch vermerkt.
  • Zur Analyse der denkmalgeschützten Gebäude wurden die Daten von rund 2900 denkmalgeschützten oder inventarisierten Gebäuden miteinbezogen, die in der Wüest-Partner-Datenbank erfasst sind. Die Vergleichsgruppe umfasst 27 000 Objekte (ohne Denkmalschutz) aus der gleichen Datenbank. Die Datengrundlage ist dominiert von privaten und institutionellen Anlegern in der Schweiz.

 


Autoren

Authors - Portrait Ivan Anton

Ivan Anton

Leiter Geschäftsfeld Nachhaltigkeit und Partner bei Wüest Partner (Mitarbeiter seit 2007); Dipl. Architekt ETH, Master of Science Real Estate (CUREM), akkreditierter GEAK-Experte; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Bewertung von Einzel-/Spezialliegenschaften sowie Projektentwicklungen, Projektmanagement von Portfoliobewertungen, strategische Beratung im Immobilienmanagement, Standort- und Marktanalysen, Landwertermittlungen, Leiter des Spezialistenteams für Nachhaltigkeitsfragen.
ivan.anton@wuestpartner.com

Authors - Portrait Sophie Brouyère

Sophie Brouyère

Senior Consultant bei Wüest Partner seit 2015 (Mitarbeiterin seit 2012); BSc in Soziologie, MSc in Umweltwissenschaften; Aktivitäten: Forschung, Immobilienmarktanalysen, Soziologie und Studien (Mitautorin vom Immo-Monitoring).
sophie.brouyere@wuestpartner.com

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