Baurechtsverträge unter der Lupe

Bild Baurechtszins

Mit einer Unterzeichnung eines Baurechtsverträge gehen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer eine jahrzehntelange Bindung ein. Idealerweise können in dieser Periode beide Partner ihre jeweiligen Ziele erreichen, ohne dass ein Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung entsteht. Ob dieser Fall eintritt, hängt nicht zuletzt vom gewählten Baurechtsmodell und der einzelnen Vertragsausgestaltung ab, denn die jeweiligen Parameter und Anpassungsmechanismen reagieren je nach wirtschaftlicher Entwicklung unterschiedlich. Neben der Baurechtsdauer und der Heimfallentschädigung ist der wichtigste Vertragsparameter die Höhe und der Anpassungsmechanismus des Baurechtszinses.

Indexierungen der Baurechtsverträge

Weil der Baurechtszins in der Regel indexiert ist, verändert sich die Höhe des Baurechtszinsens in der Regel während der Vertragslaufzeit. Wüest Partner schätzt den Anteil der indexierten Baurechtsverträge auf über 90%. Basierend auf der Entwicklung des Index wird der Baurechtszins periodisch angepasst, zum Beispiel jedes Jahr, alle fünf oder alle zehn Jahre. Am häufigsten kommt eine Indexierung am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) sowie an die Mietzinsentwicklung oder dem Hypothekarzinssatz vor, teilweise auch an einen generellen Landpreisindex oder an den konkreten Landpreis der baurechtsbelasteten Liegenschaft. Manchmal wird der Baurechtszins gleichzeitig an mehrere Faktoren indexiert.

 

Baurechtszins in Abhängigkeit der Sollmiete

 

Die Wahl der Indexierung beeinflusst sehr deutlich die Höhe des anfallenden Baurechtzinses. Eine vollständige Indexierung an den zürcherischen Baulandpreisindex hätte den Baurechtszins in den letzten 40 Jahren versiebenfacht, eine Indexierung mit den Mieten verdreifacht, mit dem Landesindex der Konsumentenpreise verdoppelt und mit den Hypothekarzinsen sogar um zwei Drittel reduziert. Die teuerste Variante führt damit zu einem 20 Mal teureren Baurechtszins als die günstigste Variante, obwohl beide vor 40 Jahren auf dem gleichen Niveau abgeschlossen wurden. Ein Grund für den grossen Einfluss der Indexierung ist die lange Laufzeit der Baurechtsverträge. Entsprechend können sich relativ kleine Unterschiede in den jährlichen Veränderungsraten der einzelnen Indexierungen im Verlauf der Jahrzehnte akkumulieren.

Anteil der Baurechtszinsen

Für den Baurechtnehmer ist entscheidet, welchen Anteil der erzielbaren Erträge für den Baurechtszins aufgewendet werden muss. Eine Auswertung von rund 2000 Abrechnungen von Renditeliegenschaften im Baurecht zeigt auf, dass die Baurechtszinsen in der Regel zwischen 4% und 14% der Sollmieten betragen. Bei Gewerbeliegenschaften ist der Anteil in der Regel höher. Und in Extremfällen können die Baurechtszinse jedoch auch mehr als ein Viertel der Sollmieten betragen.

Wie sich der Wert des Baurechts aus Sicht des Baurechtsgebers und –nehmers in Zukunft entwickelt, ist unter anderem davon abhängig, wie sich das wirtschaftliche Umfeld in der Zukunft ausgestalten wird. Vor diesem Hintergrund haben wir ein makroökonomisches Modell erstellt, um 5000 in sich stimmige Marktszenarien für die Zukunft zu generieren und pro Szenario die Entwicklung eines beispielhaften Baurechts zu analysieren. Es zeigt sich, dass mit Ausnahme der Indexierung an den Landpreis alle Baurechtsvarianten zu einer längerfristigen Tragbarkeit von 15-20% führen. Das bedeutet, dass knapp 20% der Sollmieten für die Baurechtszinsen aufgewendet werden müssen.

 

Grafik Baurechtszins

 

Dieser Wert hängt insbesondere stark vom ursprünglichen Baurechtszins und damit auch vom ursprünglichen Landwert ab, welcher bei allen Baurechtsverträgen der Simulation gleichgesetzt wurde. Hierbei schneidet die Indexierung an einen Landpreisindex am schlechtesten ab. Die höchste Tragbarkeit weist eine Koppelung an die Sollmiete auf, da diese im Unterschied zu den anderen Möglichkeiten aufgrund der Altersentwertung der Liegenschaft weniger stark steigen und der Link zu den effektiven Erträgen sehr direkt ist. Damit die Tragbarkeit auch in ausserordentlichen Fällen gewährleistet ist, können Ventilklauseln eingeführt oder die Indexierung des Baurechtszinses ist an die Mieteinnahmen vereinbart werden.

 

In Zusammenarbeit mit dem BWO wurden Baurechtsverträge detailliert untersucht. Die komplette Studie finden Sie hier.

Weitere Ausführungen finden Sie zudem in der aktuellen Ausgabe (September 2017 – 09) der Immobilia.

 


Autoren

alain chaney porträt

Alain Chaney

Geschäftsführer Bern, Director bei Wüest Partner seit 2016; PhD in Finance, Chartered Surveyor MRICS
Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Projektentwicklung und Objektstrategien, Potenzialanalysen, Entwicklungsszenarien, Nutzungskonzeption, Wirtschaftlichkeitsprüfungen, Mehrwertberechnungen, Beratung rund ums Thema Portfolio- und Risikomanagement, Simulationen und Szenarioanalysen
alain.chaney@wuestpartner.com

 

Porträt Jörg Schläpfer

Jörg Schläpfer

Leiter Makroökonomie und Manager bei Wüest Partner (Mitarbeiter seit 2015); Dr. sc. ETH, MA HSG; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Makroökonomie, Immo-Monitoring, Regressionsanalysen, wissenschaftliches Publizieren, politisches Geschehen.
joerg.schlaepfer@wuestpartner.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.