Appartements: analyse de l’offre et de la durée d’insertion

moderne Mietwohnung

Près de 161’000 logements ont été proposés à la location au cours du 1er trimestre 2017. Depuis qu’on a commencé à la mesurer (2003), la liquidité du marché n’a jamais été aussi élevée. L’engouement pour les investissements immobiliers a en effet permis une intensification des activités de construction. Par ailleurs, la croissance démographique s’est quelque peu essoufflée, réduisant ainsi l’accroissement de la demande de logements en location. Il existe donc bien un risque réel que la mise sur le marché de logements neufs ne soit pas absorbée aussi rapidement par la demande. C’est dans ce contexte qu’une analyse plus fine de l’offre a été réalisée pour la période du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2017. Elle a permis d’examiner les différentes évolutions cantonales et d’identifier les principales tendances concernant les capacités d’absorption du marché des appartements en location.

 


 

Mietwohnungen, Angebot, Insertionsdauer


Plus d’objets avec des durées d’insertion plus longues

  • L’analyse indique qu’au cours de ces 3 dernières années, le taux de l’offre des appartements en location a augmenté pour tous les cantons (à l’exception du canton de Zoug), passant de 5,3% en 2014 à 7,3% en 2017.
  • Parallèlement, les capacités d’absorption du marché se sont réduites pour la quasi-totalité des cantons. En effet, la durée moyenne d’insertion s’est allongée de 9 jours, passant de 54 jours en 2014 à 63 jours en 2017. La médiane est passée de 30 à 35 jours sur la même période.

Une médiane qui se distingue de la moyenne arithmétique

  • Le fait que la moyenne diverge aussi significativement de la médiane indique qu’il est particulièrement difficile (ou plus long) de trouver un locataire pour certains appartements.
  • L’allongement de la durée d’insertion a été beaucoup plus important pour la moyenne que pour la médiane. Ceci permet de tirer les conclusions suivantes : les appartements pour lesquels il est difficile et plus long de trouver un locataire, restent beaucoup plus longtemps sur le marché aujourd’hui qu’il y a 3 ans. Cela peut s’expliquer par un niveau de loyer très élevé ou bien par le fait que le loyer ne correspond pas aux prestations attendues par le futur locataire en quête d’un logement. L’intérêt de ces derniers sera plus faible si la durée d’insertion est plus longue : ils seront réticents à louer un appartement qui se trouve sur le marché depuis un certain temps déjà et privilégieront les appartements qui viennent d’arriver sur le marché.
  • Par rapport à la situation des 3 dernières années, on observe aujourd’hui beaucoup moins d’objets dont la durée d’insertion est très courte. Ceci peut s’expliquer par le fait que les locataires disposent d’un choix beaucoup plus important pour trouver un appartement suite à l’extension de l’offre.

Des différences cantonales

  • Il existe de fortes disparités cantonales dans l’évolution de la liquidité et de l’absorption du marché :
    Alors que l’offre s’est densifiée pour l’ensemble de la Suisse, ce sont les cantons du Valais et de Fribourg qui figurent dans le peloton de tête pour la Suisse romande. Dans le canton de Fribourg, l’allongement de la durée d’insertion a été beaucoup plus faible que dans le reste de la Suisse, attestant que la demande absorbe l’offre. Une toute autre tendance se dessine pour le Valais qui présente des risques de déséquilibre : près de 6’100 appartements sont venus inonder le marché en 2017, soit presque trois fois plus qu’en 2014. De plus, la durée d’insertion moyenne s’est allongée de 17 jours sur cette période de 3 ans contre 9 jours de plus pour la moyenne nationale.
  • Ce sont les plus petits cantons (Appenzell Rhodes-Intérieures, Obwald et Uri) qui présentent une forte hausse de la durée d’insertion, bien que l’accroissement de la liquidité du marché se situe dans la moyenne suisse.

 


Explications

  • Le taux de l’offre est un indicateur de la liquidité du marché. Il est calculé pour les utilisations suivantes : appartements en location, en PPE et maisons individuelles pour le segment résidentiel, bureaux, surfaces de vente et surfaces industrielles pour le segment commercial. Par exemple, pour les appartements en location, le taux de l’offre est défini de façon trimestrielle par le nombre de logements qui sont proposés à la location sur cette période par rapport au parc de logements existants. Dans le segment commercial, le taux de l’offre s’exprime en termes de surfaces (en m2). Les indications sur l’offre se basent sur un recensement complet des annonces immobilières qui sont publiées dans la presse écrite et sur internet. Les données concernant le parc de logements ont été obtenues à partir d’un des modèles de Wüest Partner.
  • La durée d’insertion est un indicateur de l’absorption du marché. Elle est mesurée en jours à partir de l’analyse des annonces immobilières parues sur un certain nombre de portails internet.
  • Des analyses plus détaillées sur l’offre sont possibles sur GeoInfo. D’autres résultats sont présentés dans l’édition 2017-2 de l’Immo-Monitoring.

 


Auteur

Dragana Djurdjevic

Director depuis 2018 (collaboratrice depuis 2006); Dr. oec. HSG; principaux domaines d’activité: recherche, modélisation et estimation de modèles des prix (méthode hédoniste et construction d’indices des prix immobiliers), responsable de mandats publics pour le canton de Genève, d’analyses de marchés avec thèmes spécifiques en rapport avec l’actualité et activités d’enseignement en tant qu’intervenant «externe».

dragana.djurdjevic@wuestpartner.com

One thought on “Appartements: analyse de l’offre et de la durée d’insertion

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.