Mietwohnungen: Angebot und Insertionsdauer unter der Lupe

Mietwohnung modern

Mit rund 161’000 ausgeschriebenen Objekten war die Liquidität auf dem Mietwohnungsmarkt im 1. Quartal 2017 so hoch wie noch nie seit Messbeginn (Anfang 2003). Haupttreiber ist einerseits der Anlagedruck bei den privaten und institutionellen Anlegern, der zuletzt zu einer erhöhten Neubautätigkeit geführt hatte. Andererseits nimmt das Bevölkerungswachstum und damit die Zusatznachfrage nach Mietwohnungen ab. Das Risiko bleibt bestehen, dass die vom Kapitalmarkt getriebene Neubauproduktion deutlich über der effektiven Nachfrageentwicklung auf dem Nutzermarkt liegt.

Diese Ausgangslage ist Grund genug, die Angebotssituation vertiefter zu betrachten. Die Ergebnisse einer Analyse der ausgeschriebenen Mietwohnungsobjekte zeigt einerseits die Entwicklung der kantonalen Angebote. Andererseits kann die Entwicklung der Insertionsdauern nachgewiesen werden. Betrachtet wurde die Entwicklung zwischen dem 1. Quartal 2014 und 1. Quartal 2017.

 


Mietwohnungen, Angebot, Insertionsdauer


 

Mehr Inserate länger ausgeschrieben

  • Die Analyse zeigt, dass die Versorgung mit Mietwohnungen in den vergangenen 3 Jahren (abgesehen vom Kanton Zug) in allen Kantonen zugenommen hat. Im Durchschnitt ist das Angebot an Mietwohnungen im Verhältnis zum Bestand – ausgedrückt durch die Angebotsziffer – rund 2 Prozentpunkte nach oben gegangen.
  • Während die Marktliquidität in den letzten 3 Jahren gestiegen ist, hat die Marktabsorption seit Beginn des Jahres 2014 entsprechend abgenommen. So ist die Dauer, wie lange eine Wohnung auf dem Markt angeboten wird, bis sie vermarktet ist, in fast allen Kantonen nach oben gegangen. Im Durchschnitt ist eine Wohnung derzeit 63 Tage inseriert, bis sie vermittelt wird. Vor 3 Jahren waren es noch 54 Tage und damit 9 Tage weniger. Der Medianwert der Insertionsdauer liegt heute mit 35 Tagen um 5 Tage höher als der Medianwert vor 3 Jahren (2014: 30 Tage).

Median vs. arithmetisches Mittel

  • Dass der Durchschnitt (arithmetisches Mittel) und der Medianwert der Insertionsdauer so stark voneinander abweichen, liegt daran, dass einige Objekte eine vom Grossteil des Angebots stark abweichende, extrem lange Insertionsdauer aufweisen.
  • Dass der Mittelwert der Insertionsdauer in Tagen in den letzten 3 Jahren so viel stärker gestiegen ist als der Median, lässt folgenden Schluss zu: Wohnungen, die schwer vermittelbar sind und bis zur Vermarktung über eine längere Zeit hinweg inseriert werden, bleiben nun noch länger auf dem Markt als dies vor 3 Jahren der Fall war. Grund dafür könnten etwa ein zu hohes Preisniveau oder ein mangelndes Preis-Leistungs-Verhältnis der Wohnung sein. Hinzu kommt, dass das Interesse der Wohnungssuchenden an Wohnungen mit steigender Insertionsdauer abnimmt: Die Suchenden werden mit zunehmender Zeit, die eine Wohnung bereits im Angebot steht, misstrauisch und ziehen “neu” auf den Markt gekommene Wohnungen vor.
  • Zudem gibt es im Vergleich zu vor 3 Jahren heute immer weniger Objekte mit einer nur sehr kurzen Insertionsdauer. Dies kann auf die grössere Auswahl und das gestiegene Angebot an Mietwohnungen zurückgeführt werden.

Kantonale Differenzen

  • Die nachfrage- und angebotsseitige Entwicklung der Kantone in den vergangenen 3 Jahren zeigt ein heterogenes Bild:
    • Besonders gestiegen ist das Angebot an Mietwohnungen im Verhältnis zum Bestand in den französischsprachigen Kantonen – allen vorran im Wallis und in Fribourg. In Fribourg hat sich die Inserionsdauer trotz des übermässigen Anstiegs der Angebotsziffer dabei nur unterdurchschnittlich entwickelt. Im Wallis liegt die Veränderung der Insertionsdauer mit + 17 Tagen zwar über dem Medianwert von 9 Tagen, dies ist in Anbetracht der starken Angebotszuwachses jedoch als nicht übermässig einzustufen.
    • Besonders stark erhöht hat sich die Insertionsdauer in den kleineren Kantonen Appenzell Innerrhoden, Obwalden und Uri. Dies, obwohl sich die Angebotsziffer hier nur durchschnittlich entwickelt hatte.

 


Erklärungen

  • Die Angebotsziffer ist ein Mass für die Marktliquidität. Sie wird für die folgenden Nutzungen berechnet: Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Büro-, Industrie- und Gewerbe- sowie Verkaufsflächen. Die Angebotsziffer bezieht sich auf den Zeitraum eines Quartals und ist definiert als das Verhältnis zwischen der Anzahl der angebotenen Wohnungen und dem Wohnungsbestand. Im Geschäftsflächenbereich entspricht sie dem Verhältnis zwischen den angebotenen Flächen und dem Flächenbestand, in Prozent. Das Angebot basiert dabei auf der Auswertung von Immobilienangeboten in Printmedien und auf Internetportalen. Der Bestand basiert auf einem von Wüest Partner berechneten Modell.
  • Die Insertionsdauer ist ein Mass für die Marktabsorption. Die Insertionsdauer ist definiert als die Dauer in Tagen. Sie basiert dabei auf der Auswertung von Immobilienangeboten auf ausgewählten Internetportalen.
  • Detaillierte Angebotsanalysen sind mit dem GeoInfo möglich. Weitere Resultate sind zudem im Immo-Monitoring 2017-2 publiziert.

 


Autorin

Dragana Djurdjevic

Director bei Wüest Partner seit 2018 (Mitarbeiterin seit 2006); Dr. oec. HSG; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Recherche, Modellierung und Schätzung von Preismodellen (hedonische Methode und Indexkonstruktion für Immobilienpreise), verantwortlich für öffentliche Mandate im Kanton Genf, aktuelle Markteinschätzungen, externe Dozententätigkeiten.
dragana.djurdjevic@wuestpartner.com

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