Preisgünstiges Wohnen: Die richtigen Hebel in Bewegung setzen

Preisgünstiges Wohnen

Das Thema «Preisgünstiges Wohnen» ist nach wie vor brandaktuell. Es mangelt zwar nicht grundsätzlich an bezahlbarem Wohnraum, jedoch an Wohnungen, die sich einerseits am richtigen Ort befinden und die andererseits den Ansprüchen der Nutzer genügen. So soll der Wohnraum nicht nur günstig sein, sondern auch nach nachhaltigen Kriterien erbaut werden. Grössere Neubauten haben beispielsweise die Kriterien von behindertengerechten Räumen zu erfüllen. Es ist unbestritten, dass alle Ansprüche ihre Berechtigung besitzen. Jedoch führen sie nicht selten zur Erhöhung der Kosten und damit auch der kostenbasierten Mieten. Dies illustriert, dass die neuen Ansprüche an den Wohnungsmarkt im Generellen auch zu neuen Herausforderungen beim preisgünstigen Wohnen führen. Etablierte Ansätze sollten deshalb erweitert werden, und dabei muss dort angesetzt werden, wo die grössten Hebelwirkungen zu erwarten sind.

Raummassstab und Raumplanung im Fokus

In Ergänzung zu den etablierten Fördermassnahmen – Subventionen, Kostenzuschüsse, Finanzierungsbeiträge etc. – werden zunehmend auch raumplanerische Instrumente zur Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum eingesetzt. So werden beispielsweise entsprechende Bauzonen festgelegt. Unabhängig von der politischen Machbarkeit stossen diese Ansätze aber vor allem in den Grosszentren an ihre Grenzen. Zum einen mangelt es hier an unbebauten Grundstücken, zum anderen ist schon eine verhältnismässig hohe bauliche Dichte erreicht. So fällt der Spielraum – falls überhaupt vorhanden – für die Gewährung entsprechender Anreize wie höhere Ausnützungsziffern aufgrund der bereits vorhandenen baulichen Dichte in der Regel bescheiden aus. Räumlich gesehen kommt dieser Ansatz also genau dort an seine Grenzen, wo der preisbezogene Leidensdruck der Nachfrager nach Wohnraum am grössten ist. Unabhängig davon besteht das Grundproblem darin, dass Raumplanung sowohl eine langfristige Optik einnimmt als auch langfristige Wirkung entfaltet. So sind Änderungen von Zonenplänen immer langwierige Prozesse.

Wohnungsbestand effizienter nutzen

Wird preisgünstiger Wohnraum durch eine Angebotsausdehnung beziehungsweise durch eine entsprechende Neubautätigkeit gefördert, ist zu beachten, dass sich das Zusatzangebot nicht aus dem Hut zaubern lässt. Denn im Vergleich zum Wohnungsbestand fällt die gesamte Neubautätigkeit im langjährigen Mittel mit rund einem Prozent vergleichsweise gering aus. Das Teilsegment des preisgünstigen Wohnungsbaus seinerseits hält einen noch bescheideneren Anteil.

Statt nur auf eine reine Mengenausdehnung durch Neubauten zu setzen, bietet sich der Einbezug von bestehenden Wohnbauten an, die ohne den Einsatz von baulichen Massnahmen «dichter» genutzt werden. Welche Effekte damit erreicht werden können, lässt sich an den beiden Grossstädten Genf und Zürich illustrieren. Derzeit wächst der Wohnungspark in der Stadt Genf jährlich um 0.2 Prozent, in Zürich liegt die Neubauquote bei 0.7 Prozent. Dies entspricht einem zusätzlichen Wohnraum für rund 3300 Personen pro Jahr. Zum Vergleich: Liessen sich die ak­tuellen städtischen Belegungsdichten bei nur der Hälfte der vorhandenen Wohnungen um 10 Prozent erhöhen, würde damit Wohnraum für insgesamt rund 28’000 Menschen geschaffen. Dabei würde die neue Belegungsdichte, also die Anzahl Bewohner pro Wohnung, jener entsprechen, die Anfang der 1980er-Jahre in diesen Städten gemessen wurde.

Würde dieser Verdichtungsansatz in der gesamten Schweiz angewendet, liesse sich Wohnraum für 400’000 Menschen schaffen. Es müssten so weder neue Wohnungen auf der grünen Wiese entstehen noch bauliche Massnahmen an den bestehenden Wohnbauten vorgenommen werden.

Massnahmen zur Erhöhung der Belegungsdichte

Würden Fördermittel für preisgünstiges Wohnen als Finanzierungszuschüsse zur Erhöhung der Belegungsdichte eingesetzt, werden jene Eigentümer oder Bewohner belohnt, die ineffizient genutzten Wohnraum zur Verfügung stellen beziehungsweise die ihren Flächenkonsum pro Kopf senken. Mit finanziellen Anreizen würde damit ein Verhalten gefördert, dass grossflächig Platz schaffen kann. Diese Belohnungsart entspricht einem Bonus-Malus-System – ähnlich der CO2-Abgabe im Umweltschutz: Wer mehr Wohnfläche pro Kopf beansprucht, bezahlt auch mehr. Mit den dadurch generierten Einnahmen werden gleichzeitig jene belohnt, die ihren Konsum bewusst tief halten. Dabei geht es nicht um die Erhöhung von Steuern, sondern um eine marktorientierte Verteilung von knappem Wohnraum. Dieser Ansatz würde alle Arten von Wohnraum, die von privaten Haushalten beansprucht werden, umfassen. Es gäbe keine Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnung oder zwischen Miete oder Eigentum beziehungsweise genossenschaftlichem Wohnraum. Auch Unternehmen, die Wohnraum beanspruchen, würden darunter fallen.


Weiterführende Beiträge

Wüest-Partner-Blog: Vielfältige Förderung des bezahlbaren Wohnens

NZZ: Mehr als preisgünstiges Wohnen

BWO: Regionale Ansätze zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums


 

Autoren

Christine Eugster

Director bei Wüest Partner seit 2015 (Mitarbeiterin seit 2005); lic. rer. pol., Ökonomin; Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Immobilienbewertungsmodelle (v.a. hedonische Bewertungsmodelle für Wohneigentum), statistische Datenanalysen und Modelle, Konstruktion von Ratings, volkswirtschaftliche Studien, regionalökonomische Analysen und Immobilienmarktforschung, ökonomische Aspekte in der Raumplanung
christine.eugster@wuestpartner.com

 

Robert Weinert

Leiter Immo-Monitoring und Director bei Wüest Partner (Mitarbeiter seit 2010); Dr. oec. (HSG); Schwerpunkte und Tätigkeitsgebiete: Markt und Research, Leiter der Publikation «Immo-Monitoring», Immobilienmarktforschung und -beobachtung, angebots- und nachfrageseitige Prognosen, Daten- und Informationsmanagement, Strategieberatung
robert.weinert@wuestpartner.com

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